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评论“泡沫身价”拖累销售 |
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西单佳慧雅园好，但求最贵！”这只是电影里的一句调侃，在过去两年中却真的很贴切。一些从前并不起眼的项目都喊出天价。但这一次购房者不再响应了。
打开北京市房地产交易管理网，一份第三季度“商品住宅成交价格排名”最能反映高端市场的现状：期房成交价格前30名中，有15个项目成交套数在10套以下；而现房成交价格前30名中，仅有3个项目成交超过10套。更有很多项目在第三季度成交为零。
今年的金九银十，没能给成交额带来实质性改变。
9月底，被指责“捂盘”一年半的奥东18 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)号终于开盘。地处四环边，坐望“鸟巢”的奥东18号 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)去年4月曾计划开盘，起价15000元/平方米。但此后开盘时间一再推迟，终于在奥运后以25000元/平方米的均价开盘。看着同为奥运楼盘的盘古大观 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、国奥村 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)都把价格卖到了50000元/平方米，奥东18号晚开盘18个月提价10000元不难理解。
来到现场会发现，奥东18号没有盘古大观的奥运景色，也没有国奥村的低密度社区，周边环境还有待整治。更重要的是，如今的市场已不同于去年，涨价10000元不能让购房者接受。有网友这样评论：“距离场馆近就可以凭空涨价？就是建在‘鸟巢’里也卖不了这么贵！”
截至2008年10月28日，北京市房地产交易管理网显示奥东18号488套房源签约7套，总签约面积1293平方米，签约价竟高达35034元/平方米。而就在28日，开发商宣布加大折扣力度，一次性付款92折。
而位于西绒线胡同边的两个项目位置相同，价格相同，但纯住宅立项的西绒线26号销售情况并不比天安国汇 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)好多少，截至2008年10月28日，在售的2号楼签约33套。根据公开资料，2003年，复地集团以人民币约4000万元收购北京西单佳慧雅园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目，似乎和天安国汇一样都有很大降价空间。
在北京还有很多这样占据好位置但价格虚高的项目。也许在开发商眼中，占据“金”地的项目迟早会发光。但缺少一流品质支撑，想被市场接受很可能要等到楼市下一次疯涨时才实现。品质楼盘样本北京星河湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)：品质跑赢地十一假期，博策堂老总李旭东一直都忙着在美国参观豪宅。在从洛杉矶到圣地亚哥看了大大小小十几栋别墅之后，这位在北京打拼多年的地产策划人不由感叹：“给我补了一课。”在李旭东看来，美国豪宅最大的不同在于舒适度和个性化上。
“中国的高价住宅同样占有稀缺资源，但却很难提供完美的居住生活，而且大多千篇一律。”参观归来，李旭东总结了很多条关于高端的标准，但核心是要能带给居住者一流生活舒适度。在北京，并非所有高端项目都把地段当作“金子招牌”，在居住品质上更下功夫的项目也可以从竞争对手中脱颖而出，甚至成就了属于自己的高端品牌。
2004年，东四环外一片荒凉城郊板块上，来自广州的星河湾悄无声息地在青年路北口开辟新天地。一年之后，北京星河湾以15000元/平方米的均价开盘，让业内人士大吃一惊。在当时，二环以内的高端项目价格也不过如此，很多人认定广州开发商即将遭遇水土不服。
在人们的质疑声中，一年之后星河湾以近30亿元的销售额创造了北京楼市最大的销售奇迹。见惯了追求地段和面积的北京豪宅，人们对于星河湾精致的园林景观和精装修技艺叹为观止。
2006年，北京星河湾成为城市高端的代表项目，二期价格也上涨了整整一倍，但在购房者眼中它仍是北京最具性价比的高端项目。“只要能提供最好的居住品质，市场一定会认可的，这就是硬道理。”一位北京开发商参观过星河湾之后大受启发。
如今星河湾售价已高达38000元/平方米，今年高端销售大幅下滑，星河湾在第三季度仍有33套签约。受星河湾的带动，朝青区域已经成为北京最热的高端新兴板块，区域房价上涨一倍多。段内狭窄漫长的过道，大量无窗房间等“个性设计”缺乏舒适度和私密度……
黄金旺地≠宜居环境
当人们看到位于稀缺地段的项目时，习惯于以区域价位衡量项目价格高低，而不是具体考察项目所在位置的详细情况。被开发商热捧的“旺地”很可能并非理想的居住环境。
10月14日，北京机动车“五日制限行”的第一天，笔者来到被称为“中关村最后的住宅”的唐宁ONE现场。尽管从地图上看该项目所在地西临中关村东路，南临中关村路，东侧为财经学院东路，与北四环咫尺之遥，13号线和未来的10号线、8号线三条轨道交通都经过此处，但因此而造成的交通拥堵使其便利程度大打折扣。
乘坐地铁到五道口站去往唐宁ONE十分方便，但当笔者乘出租车返回时尚未到下班高峰时间，但项目周边成府路车流已经变得拥挤，南侧的中关村路也开始拥堵。从项目去往北四环，等候红绿灯时间至少需要10分钟，向南去往五道口方向的道路并没有打通。出行没有想象中快捷。而早前记者参观项目沙盘，销售人员并未详细介绍唐宁ONE交通改造问题。
核心地段的项目最大的卖点在于商业氛围浓厚和交通便利，但市中心项目周边主干道过多容易带来大量人流和车流，造成眼中的拥堵压力。例如国贸桥和西直门立交桥这样的“著名堵点”，已经很大程度影响了区域便捷程度。
与交通拥堵相比，更能减弱地段价值的是区域生活环境。位于东直门内的Naga上院 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)目前售价42000元/平方米，每套售价在1200万元左右。开发商一直强调项目位于二环内的稀缺意义和高档次内部装修，但项目所处位置正在知名度极高的簋街之上。没到晚餐时间东直门内大街边早已挤满了车流，Naga上院附近的各种餐厅吸引了大批就餐人群，环境及其嘈杂。
“能花1000万买房子的财富阶层，他们更注重住宅的安静和隐秘性。但如今市中心核心地段很多都非常吵闹而且人员复杂，并不适合豪宅人群居住。21世纪不动产公司东内小街店的王姓经理表示，该区域二手高价房市场并不活跃。不仅是Naga上院，西北二环外的紫御府、安苑路旁的奥东18等项目周边也有大量流动人口和平房民宅，这些项目都面临与区域环境格格不入的尴尬。
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